서론: 전세사기 예방 소중한 목돈 지키기
최근 한국사회에 수없이 발생하는 전세 사기는 사람들로 하여금 많은 경각심을 일으키고 있습니다. 전세에 대한 기피현상이 생기고 특히 전세 사기에 취약한 빌라를 기피하는 현상들이 일어나고 있습니다. 하지만 전세는 잘 이용하면 주거비용을 최소화할 수 있는 한국에만 있는 제도로 불가피하게 전세를 이용해야 할 때 전세사기를 예방할 수 있는 방법 6가지에 대해 소개해 볼까 합니다.
1. 부동산 시세확인
주변 시세와 계약물의 가격차이 확인
요즘은 현자에 가서 임대 건물을 둘러보기 전에 인터넷으로 많이 보고 가는 경우가 많은데 사실 인터넷만 보고 계약한 경우 이러한 전세사기에 쉽게 노출되는 경향이 있습니다. 주변 시세대비 너무 저렴한 가격으로 물건을 올리고 공간을 좋아 보이게 만들기 위해 의도적으로 편집한 사진들과 해당 물건을 인터넷을 보고 찾아갔는데 현장에서 조건이 바뀌거나 이미 거래가 되어 비슷한 다른 물건을 보여주겠다고 한다면 우선 경계가 필요합니다. 거래하려는 물건지의 주소를 알게 된다면 KB부동산과 같이 부동산 실거래가 정보를 보여주는 사이트를 통해 시세를 확인하고 너무 차이 나지 않는 물건을 몰래하는 것이 좋습니다. 또한 하나의 부동산을 방문하는 게 아니라 여러 군데 방문해서 다른 곳과 중복 비교확인 또한 중요합니다.
마지막으로 가장 중요한 부분은 임대하려는 물건지의 월세, 전세 시세를 주변과 비교하는 것도 중요하지만 해당 물건지가 포함된 건물, 물건지 자체의 매매 시세를 주변 비슷한 규모와 비교했을 때 주변대비 낮지 않은 물건을 선택하는 것이 중요합니다. 이유는 매매 가격이 낮을수록 해당 매물이 최악의 경우 경매로 넘어갔을 때 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있습니다. 최근 발생한 전세사기 대부분이 시세보다 높은 가격으로 전세 보증금을 책정해 문제가 발생했습니다. 따라서 해당 매물의 시세보다 전세 보증금이 60%를 넘게 된다면 주의할 필요가 있습니다.
2. 신뢰할 수 있는 부동산 중개업자 이용
중개업소명과 대표자명이 일치하는지 확인
매물은 부동산 표시, 광고 법령에 따라 중개업소의 명칭과 해당 공인중개사무소의 대표자 이름을 반드시 명기해야 합니다. 이때 해당 공인중개 사무소에서 일하는 다른 공인중개사는 대표자와 함께 이름과 연락처를 기입해 사용할 수 있지만 공인중개사가 없는 다른 직원은 정보를 기입해 이용 시 불법사항입니다. 따라서 가능한 해당 공인중개사무소에 등록된 공인중개사를 필수로 확인하고 해당 공인중개사에게 직접 거래할 때 전세사기를 예방할 확률이 올라갑니다. 부동산 중개사무소의 정보는 브이월드(국토교통부 운영)의 부동산 중개업 조회를 통해 확인가능합니다. 마지막으로 최근 이른바 컨설팅 업체가 공인중개사인 마냥 위장 후 거래를 하게 되는 경우도 있고 실제로 등록된 공인중개사와 다른 사람이 중개를 해 발생한 전세사기 사건이 많은 만큼 필히 중개하는 사람이 공인중개사 자격증이 있고 본인이 맞는지 확인 후 거래 진행이 필요합니다.
3. 등기부등본, 전입세대확인서, 건축물대장 확인
매물의 문서확인을 통한 우량 물건 확인
공인중개사와 여러 매물을 둘러보고 마음에 드는 물건이 생겼다면 이제 부동산 관련 다양한 문서를 확인해 매물이 우량한지 이상한 사항이 없는지 확인 필요합니다. 가정먼저 인터넷 등기소나 주민센터에 방문해서 등기사항전부 증명서를 확인할 수 있습니다. 해당 문서를 통해서 확인 필요한 사항을 정리하면 아래와 같습니다.
- 부동산 소유자에 대한 확인: 실제 소유자가 나와 계약하는 사람인지 확인 필요합니다. 또한 소유가자 너무 어리거나 명기된 정보로 정확한 소유자의 확인이 안 된다면 추후 전세보증금 상환이 어려울 확률이 크기 때문에 실제 소유주와 집주인이 일치하는지 확인 필요합니다.
- 근저당권 및 채무 확인: 만약 해당 매물이 100% 주인의 자금이 투입되어있지 않다면 근저당권이 설정되는데 등기사항전부증명서에 가처분, 가등기, 경매, 압류, 가압류, 근저당등의 문구가 보인다면 공인중개사에 문의 후 문제여부를 확실히 체크 필요합니다. 근저당권이 작성된 물건들의 경우 확정일자를 발급하더라도 문제 발생 시 나보다 먼저 돈을 받아가는 선순위권자로서 근저당권이 설정된 물건은 무조건 피하거나 거래 전 근저당을 완전히 말소하고 진행하는 것이 중요합니다.
또한 전입세대 확인서나 건축물대장을 통해 확인 필요한 사항을 정리해 보면 아래와 같습니다.
- 다가구주택 주의: 만약 거래하려는 매물이 다가구주책이라면 집주인이 1명이지만 나보다 먼저 들어온 임차인들이 많이 있을 수 있기 때문에 건물의 시세와 전체 임차읜이 보증금을 비교 후 매매시세대비 과도하게 초과되어 있지 않은지 확인 필요합니다. 개인적으로 주인이 한 명인데 임차인이 여럿인 다가구 주택은 가능한 피하는 게 좋습니다.
- 불법건축물 여부 확인: 정부 24시에서 건축물 대장을 확인 후 해당 문서에 명기된 사항과 다른 용도로 사용되고 있거나 구조물을 확인했을 때 과도하게 확장 및 변형된 건물은 불법 건축물로서 나중에 적발 시 전세반환보증보험, 전세자금대출이 불가하며 계약이 만료될 때 다음 임차인을 구하기 어려워 자칫 자금이 묶이는 상황이 발생할 수 있기 때문에 꼼꼼히 확인 필요합니다.
4. 확정일자 발급후 등기부등본 재확인
시차를 이용한 사기
모든 계약을 마쳤다면 반드시 당일 확정일자를 발급받는 것이 중요합니다. 확정일자는 내가 문제가 생길 경우 전세보증금을 돌려받을 수 있는 권리로 반드시 바로 신고해야 대항력이 발생됩니다. 그렇기 때문에 나의 확정일자보다 우선순위의 채권자들이 있는 경우 최대한 거래하지 않는 것이 안전합니다. 최근에는 확정일자가 전입신고 후 다음날 0시에 효력이 발생하는 특징을 악용해 그사이에 근저당을 설정하거나 잔금 지불 후 전입신고를 빼고 다시 신청해 달라는 요구를 하곤 하는데 부동산 계약 특약으로 확정일자 발효 시까지 근저당 설정을 안 하겠다는 특약을 반드시 명기하고 집주인의 불필요한 요구는 당당하게 거절할 필요가 있습니다.
5. 전세보증보험
전세보증금을 위한 최후의 보루
계약후 전세보증보험도 챙기는 것이 중요합니다. 전세보증보험은 계약 종료 후 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못할 때 대신 내 전세보증금을 돌려주는 제도입니다. 가입에 따라 비용이 일부 발생하지만 최후의 보루를 위해 최근에는 비용이 발생해도 가입을 대부분 하는 것이 중요합니다. 이는 집주인의 동의와 별개로 가입할 수 있으며 주로 서울보증보험, 주택도시보증공사, 한국주택금융공사를 통해서 가입할 수 있습니다. 하지만 매물 조건에 따라 가입 불가한 경우도 있어 미리 확인하는 게 좋습니다. 또한 가입조건이 모두 다르기 때문에 미리 확인 후 가입에 지장이 있는지 확인 필요합니다.
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